Simulador de financiamento imobiliário

A parcela mensal completa do imóvel, o total de juros e quanto um pagamento extra por mês economiza.

Resultado

Parcela mensal: US$ 2.547,62
Amortização e juros: US$ 2.022,62
Imposto do imóvel: US$ 400,00
Seguro residencial: US$ 125,00
Valor financiado: US$ 320.000,00
Entrada (20%): US$ 80.000,00
Total de juros: US$ 408.140,64
Total das parcelas: US$ 728.140,64
Quitado: em 30 anos

Saldo devedor e juros pagos, por anoSaldoJuros pagos acumulados

Tabela de amortização

Ano	Juros	Amortização	Saldo
1	US$ 20.694,68	US$ 3.576,76	US$ 316.423,24
2	US$ 20.455,16	US$ 3.816,28	US$ 312.606,96
3	US$ 20.199,56	US$ 4.071,88	US$ 308.535,08
4	US$ 19.926,87	US$ 4.344,57	US$ 304.190,51
5	US$ 19.635,90	US$ 4.635,54	US$ 299.554,97
6	US$ 19.325,44	US$ 4.946,00	US$ 294.608,97
7	US$ 18.994,22	US$ 5.277,22	US$ 289.331,75
8	US$ 18.640,79	US$ 5.630,65	US$ 283.701,10
9	US$ 18.263,69	US$ 6.007,75	US$ 277.693,35
10	US$ 17.861,33	US$ 6.410,11	US$ 271.283,24
11	US$ 17.432,03	US$ 6.839,41	US$ 264.443,83
12	US$ 16.973,98	US$ 7.297,46	US$ 257.146,37

Como foi calculado

Valor financiado
Preço do imóvel − entrada
US$ 400.000,00 − US$ 80.000,00 = US$ 320.000,00
Taxa de juros mensal
r = taxa anual ÷ 12
6,5% ÷ 12 = 0,541667% = 0,00541667
Número de parcelas
n = anos × 12
30 × 12 = 360
Amortização e juros
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
US$ 320.000,00 × 0,00541667 ÷ (1 − 1,00541667^−360) = US$ 2.022,62
Parcela mensal
A+J + imposto ÷ 12 + seguro ÷ 12 + PMI + condomínio
US$ 2.022,62 + US$ 400,00 + US$ 125,00 + US$ 0,00 + US$ 0,00 = US$ 2.547,62
Total de juros
Soma dos juros de cada mês (saldo × r, arredondado ao centavo)
360 parcelas → US$ 408.140,64

O que esta conta supõe

Taxa de juros fixa durante todo o prazo (tabela Price). As parcelas são mensais, no fim de cada mês, a partir do mês que vem.
Os juros de cada mês são o saldo devedor × (taxa anual ÷ 12). A taxa informada é a nominal anual, não o CET com tarifas.
O PMI só é cobrado quando a entrada é menor que 20%, como porcentagem anual do valor financiado, e para quando o saldo chega a 80% do preço do imóvel.
Imposto, seguro e condomínio ficam iguais todo ano. Na prática costumam subir.
Os pagamentos extras vão direto para a amortização, todo mês, desde a primeira parcela.
Não inclui custos de escritura, ITBI nem tarifas do banco.

Estimativas apenas informativas. Não são aconselhamento financeiro, oferta de crédito nem garantia de rendimento, taxa ou aprovação. Bancos e fornecedores calculam com as próprias condições; confira as suas antes de decidir.

Em resumo

A parcela mensal de juros e amortização de um financiamento é M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), em que P é o valor financiado, r a taxa anual ÷ 12 e n o número de meses. US$ 360.000 a 6,5% por 30 anos dão US$ 2.275,44 por mês antes de impostos, seguro e PMI, que a calculadora soma em linhas próprias.

O que entra na parcela mensal de um financiamento imobiliário

O banco informa juros e amortização, mas o valor que sai da sua conta todo mês costuma ser maior. Em muitos financiamentos (principalmente nos EUA) a parcela também inclui o imposto sobre o imóvel e o seguro residencial, soma um seguro hipotecário privado (PMI) quando a entrada é menor que 20% e, em alguns imóveis, uma taxa de condomínio (HOA). No Brasil, seguros obrigatórios como MIP e DFI e a taxa de administração têm papel parecido.

Este simulador soma cada parte e mostra cada uma em sua própria linha, para você ver quanto da parcela é o empréstimo e quanto é o imóvel.

A fórmula

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P é o valor financiado (preço menos entrada), r é a taxa mensal (a taxa anual dividida por 12) e n é o número de parcelas mensais (anos × 12). Com taxa de 0%, a parcela é simplesmente P ÷ n. Esta é a tabela Price; no sistema SAC a amortização é constante e a parcela começa maior e vai diminuindo.

Exemplo: um financiamento de US$ 360.000 a 6,5% ao ano por 30 anos tem r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167 e n = 360, com parcela de juros e amortização de US$ 2.275,44. Somando US$ 400 de imposto, US$ 125 de seguro e US$ 150 de PMI, a parcela mensal fica em US$ 2.950,44.

Como os pagamentos extras encurtam o financiamento

Cada real extra pago na amortização deixa de render juros para o banco pelo resto do contrato. No começo de um financiamento de 30 anos quase toda a parcela é juros, então um pagamento extra modesto todo mês pode tirar anos do prazo. Abra Pagamentos extras e o resultado mostra os juros e o tempo economizados.

Use Fixar e comparar para manter um cenário na fita enquanto testa outro: 30 anos contra 15, ou 10% de entrada contra 20%.

Perguntas frequentes

Quando o PMI deixa de ser cobrado?

Em um financiamento convencional nos EUA você pode pedir o cancelamento quando o saldo chega a 80% do valor original do imóvel, e ele termina automaticamente em 78%. Este simulador retira o PMI no mês em que o saldo chega pela primeira vez a 80% do preço informado.

A taxa de juros é o mesmo que o CET?

Não. A taxa de juros define a parcela. O CET (custo efetivo total) também inclui tarifas, seguros e impostos, por isso costuma ser maior. Informe a taxa de juros para obter a parcela.

Quanto de imóvel cabe no meu orçamento?

Uma regra comum é a parcela não passar de cerca de 30% da renda bruta mensal, mas cada banco tem seus próprios limites. Compare a parcela daqui com o seu orçamento.

Por que no início quase tudo é juros?

Os juros de cada mês são o saldo vezes a taxa mensal. O saldo é maior no começo, então a parte de juros também é, e a parte de amortização cresce a cada mês conforme o saldo cai.